农地城市流转及其决策研究《农地流转及小产权房之未来》

一夜的雨，气温骤降。

一未经规划的城中村在50亩集体土地上拟建9栋29层住宅楼，如今七层已然结顶，该项目北侧社区居民100多人昨日走上街头，造成北区城市干道交通堵塞，***责令各职能部门协调处理。一起显而易见的小产权房引发的社会问题。

毫不夸张地说，这个城市近郊的小产权房应在百万平方以上，如今的小产权房大有“野火烧不尽，春风吹又生”之势，何况这野火原本就烧得零零落落。

一些规模较大的小产权房小区，与普通小区并无二致，也进行了规划设计，由于离市区较远，有的还拥有较好的环境。

与商品房相比，由于未经任何审批在集体土地上自建，无需缴纳土地出让金和各种税费，小产权房价格低得惊人。

一、原因

小产权房屡禁不止的原因其实很简单：因为有市场。

为何有市场？原因更简单：因为购买能力低，房价居高不下，而安居的渴望大于合法产权。

为何购买能力低？

1、地方***与民争利，地方***每年的收益绝大多数依赖于土地出让金和地产税收；

2、房地产暴利，***导向下的房地产商垄断房地产市场，利益集团的收益高达40%；

3、住房保障低，住房保障体系覆盖面有限，供应严重不足。

“房改口袋掏空；教改二老逼疯；医改提前送终”——回顾这些年的三改，不能不说是严重失败的。2005年，国务院发展研究中心发布的《对我国医疗改革的评价与建议》得出了“我国医疗体制改革总体不成功”的结论，赢得了社会一致赞同。

房改令买房成为百姓的沉重负担，其实，小产权房不过是现实情况下，市场自发催生的百姓寻求自救的方法。

二、去留

对于小产权房的去留问题，一直存在争议，从利益集团要求拆除甚至炸毁到专家建议合法化， 从权力部门要求严厉查处到等待土地政策尘埃落定，争吵了一年的时间。在这一年的时间内，***并没有采取什么大规模的行动来制止小产权房的建设，所以小产权房一如既往地扩张着。

存在即合理，个人认为小产权房是市场的有益补充，符合民意，应当引导。不过我们应当再发掘一下深层次存在的问题：

1、在这个过程中，到底受益者有谁？

最大的受益者是联建的开发商及其背后的权利寻租者，然后是村集体中的当权者，再次是村民，最后才轮到不顾风险的购房者。

2、在这个过程中，不满者有谁？

利益集团——守法开发商认为是不公平竞争，权利部门——地方***认为未取得相应的税收。当然有些小产权房未经规划，容积率过高，野蛮施工，甚至影响了周边住户的日照采光，这也是昨日引发居民堵路的原因。

三、政策

2008年10月19日，十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，文件指出：

“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。

改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。

逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”

虽然政策没有明确小产权房的合法化，但是同意“集体土地流转”，给小产权房的转正提供了可能性。

政策刚刚出台，目前还没有权威的解读。该决定似乎解决了一定层面上的问题：

1、同意集体土地使用权的流转，为土地、房产市场提供了其他途径，有利于抑制地价与房价；

2、集体土地使用权必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让，避免了集体土地的“权力私有”；

3、在符合规划的前提下享有权益，避免了小产权房的无序建设；

4、考虑到了征地补偿机制与农民的社会保障，减少失地农民带来的稳定问题。

四、疑虑

其实也有很多疑虑：

1、如何保证农民不轻易失地？地方***是否会通过各种途径大规模圈地？

2、失地农民的征地补偿机制与社会保障能否得到落实？是否会引发社会的不稳定因素？

3、统一、公开的集体土地市场，是否最后如同土地一级市场，收取重税，集体土地价格与国有土地价格逐步减少差距，最终导致廉价的小产权房完全消失。

五、未来

集体土地流转的政策，需要相应修改土地管理法，而自《城乡规划法》实施，乡村规划证的办理至今也没有出台相应的细则，小产权房的合法化距离尚远。

六、其他

又冒出了其他想法，没有认真研究三农问题，不知道农民到底能从新政策中收获多少？我想***最终极的目的是在全球经济衰退的时期寻求新的经济增长点，并将未纳入其管理的集体土地进行整合，这比单单考虑地产开发的救市还要重要。

其实一直想建议由***组织，将集体土地中的建设用地统一流转，用于廉租房和经济适用房的建设，实现农民收益和真正低收入人群住房分配的双赢。不过这个建议大概与大政方针相左，因为没有收益，或者只有在经济发达的地区才有望实现？？？