城市经济学与房地产市场《城市经济学与房地产市场》

《城市经济学与房地产市场》一书，对城市功能、经济学、房地产三者之间的联系有了更进一步的认识，其中与产业地产关联性较强的部分，包括企业选址、就业分散化和多中心城市、产业聚集与企业的生产周期的关系等等，结合我国房地产市场现状，谈一些体会：

一、企业选址与用地性质的竞争性相关

书中讲到，商业用途和办公用途占据了CBD地区，住宅用途占据了CBD的辐射区，在住宅以外的土地用途为低密度的工厂和仓库。

这基本上与我国的房地产用地分布也是相符合的，在我看来，企业选择城市边缘处为了追求低用地成本，随着CBD地区地价的不断上升，带来企业成本的高涨，一些盈利状况不太好的企业会选择更便宜的办公成本。

而书中认为，在一个竞争性的土地市场中，选择更远的位置对于工业企业而言是最为有利的。由于郊区的土地竞争性相对较小，工业建筑基本上总是建在城市最边缘处。

这使我对企业选址有了更客观科学的认识，或许正是这样，任何企业都是在乎利润的，单就成本考虑，郊区的土地竞争相对较小，土地成本低，支付给员工工资也较低，这些地域的优势会受到企业尤其是有大面积办公需求的企业青睐。

二、关于我国临近机场工业用地的竞争性

书中认为，位于主要高速公路或者临近机场的地块，由于噪音或者其他审美方面的考虑而不受其他土地用途的欢迎，所以竞争基本不存在，这变成为工业企业能找到大片的廉价土地。

而在我国，临空经济处于发展上升的阶段，土地资源越来越受到重视。以北京为例，北京首都机场的临空经济区的情况与之迥异，联想到前一段看过的《“十一五”时期固定资产投资与重大项目规划》中对北京房地产市场布局的重新架构，规划中指出：

调整房地产开发布局，引导开发重点向通州、顺义、大兴、昌平等新城以及南城转移；二环路以内不再新批成片普通商品住宅项目；三环路以内从严控制大型商业设施建设；四环路以内除南部地区外，不再开发建设新的经济适用房项目；城八区禁止建设容积率小于0.5的低密度住宅；中关村高科技园区规划产业区与中央商务区不新增酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心项目。

北京的住宅要向顺义和通州转移，将加大顺义整个区域的土地性质竞争，必然会带动整个区域土地价格的增长，对于工业用地而言，这是来自住宅用地的竞争压力。

中关村和CBD区域将不再建高档写字楼、公寓、商业设施、物流中心项目等，随着2008奥运会带来的商机、日益增长的经济和产业结构的不断完善，对于写字楼和商业设施、物流设施的需求也将有所上升，而这些供应量将会在哪里得到满足？

顺义拥有首都国际机场和不断完善的立体交通网络，正在建设的

新国展项目和其它重大基础设施等其他新城不能媲美的利好因素，在顺义优化产业结构的政策指引下，必将吸引高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心项目在顺义聚集，由于这类用地的市场销售价格比工业用地高，在***层面，或许土地性质将更倾向于商业服务业用地。对于工业用地来说，可能形成两种竞争压力，一方面上述性质用地供应的增加，将带动区域土地价格的整体上扬，另一方面可能导致工业用地的供应减少，无形中形成内部竞争压力。

总之，在北京临空经济不断发展的宏观形势下，随着北京住宅向顺义转移和城区不再建相关商业服务项目等供需的竞争压力，导致工业用地的紧缺，在整体区域土地价格上涨的趋势下，工业企业竞争将越发激烈，用地成本也会随之升高。

三、从土地租金看企业选址的动机

如果企业销售产品数量为Q其产品单位价格是p，每单位产品的可变成本包括工资和生产材料成本为A，销售每单位产品的转移或者运输成本为sd，企业的固定成本包括建筑物租金C，每英亩土地的租金为 ，

假设企业零利润的情况下，每英亩土地租金 ；

当企业选址时，城市中心（d=0）的运输成本为零， ；

离开市区，运输成本上升和土地租金下降的金额均为：－sQ/f；

通过举例进行简单说明：

假设－sQ/f为1000万元，市中心的土地租金为5000万，两种情况下企业的选址动机:

A、 而郊区的土地成本为3000万，运输成本上升后企业总的付出为4000 万，租金的下降额2000万大于运输成本上升额度，所以就可以从城市中心移出，实现超额利润；

B、 郊区的土地成本若为4000万，运输成本上升后企业总的付出为5000万，租金的下降额等于运输成本上升额度，迁移的动机不明显，大多数还是会继续选择留在市中心；

四、企业周期与区域经济的增长

生产周期理论认为，创新和产品开发可能发生在同一个地方，但产品成熟并准备投入大批量生产的时候，企业常会选择综合成本最低的地方来生产。对于区域或者都市区来说，如果其生产成本低并能持续地吸引那些生产标准化产品的成熟企业，就能实现持久的增长。

我国产业园的发展，也符合以上规律。园区在***主导的管理模式下为了持续吸引企业，想方设法发展本地的优势产业，主打“三减三免”甚至更多的税收优惠牌，由此来挽留或者吸引研发、生产、销售为一体的成熟企业，依靠产业集聚效应吸引同产业链的企业进驻，实现税收的增长。目前，完善配套性基础设施建设也正成为园区吸引企业的新趋势，随着配套设施的完善，带动了更多区域人口就业，真正实现gdp增长、总税收增加和提高就业率等经济因素的多方共赢，促进区域经济持续增长。